Возврат налога (НДФЛ) при покупке квартиры в ипотеку: подробное руководство

Любой гражданин или налоговый резидент РФ, отчисляющий 13% дохода государству, при покупке недвижимости имеет право на возврат части ранее уплаченного НДФЛ. Право на возмещение возникает, даже если квартиру приобретают в ипотеку. Рассмотрим подробно, как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку и как он рассчитывается, какая максимальная сумма положена к возврату и какие документы подготовить для налоговой.

Кто может получить имущественный вычет?

Проведение налоговых вычетов регулируется статьей 220 «Имущественные налоговые вычеты» Налогового кодекса РФ. Согласно статье, государство в лице ФНС готово возместить 13% от стоимости квартиры или затрат на новое строительство, а также 13% от уплаченных процентов по ипотеке любому налогоплательщику, который приобрел или построил жилье за счет собственных средств или средств целевого (ипотечного) кредита.

Налоговый вычет предоставляют именно за счет ранее уплаченного подоходного налога, поэтому граждане, которые не имеют официального заработка, не могут рассчитывать на возмещение.

2 источника получения налогового вычета по ипотеке

При покупке недвижимости в ипотеку, у гражданина возникает право на 2 налоговых вычета:

1. Со стоимости квартиры.
2. С процентов по ипотечному кредиту.

Выясним максимальную сумму, которую вернет налоговая по каждому из них. Данные правила применимы к недвижимости, приобретенной после 1 января 2014 года. До этой даты действовали другие правила, о которых расскажем далее.

Вычет на недвижимость

Гражданин может претендовать на имущественный вычет при строительстве или покупке готового или строящегося жилья (доли), приобретении земельного участка (доли) под ИЖС (индивидуальное жилое строительство) или с расположенным на нем жилым домом (доли в нем).

Максимальная сумма расходов на покупку недвижимости или новое строительство, с которой ФНС вернет 13%, составляет 2 000 000 рублей.

Рассчитаем окончательную сумму, которую заявитель получит на руки:

2 000 000 рублей / 100% * 13% = 260 000 рублей.

Как быстро гражданин будет получать деньги, зависит от его официальной зарплаты. За прошедший год вернут только сумму подоходного налога, удержанную с налогоплательщика.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, если в текущем налоговом периоде вычет был выплачен не полностью, его остаток переносится на следующий год. И так до тех пор, пока не будет возвращена вся сумма, положенная по конкретному объекту.

Вычет по процентам по ипотеке

При ипотеке налоговый вычет полагается и на проценты. Пункт 8 статьи 220 НК РФ ограничивает его применение одним объектом недвижимости, на который взята ипотека. Это значит, что после получения полной суммы полагающегося вычета по процентам с одного ипотечного кредита, гражданин уже не может претендовать на возмещение НДФЛ по процентам с других целевых кредитов.

Максимальная сумма уплаченных ипотечных процентов, с которой разрешается вернуть 13%, составляет 3 000 000 рублей.

Посчитаем, сколько можно получить на руки:

3 000 000 рублей / 100% * 13% = 390 000 рублей.

Максимальная сумма, которую выплатит государство при покупке квартиры с ипотечным кредитом:

260 000 рублей + 390 000 рублей = 650 000 рублей.

Право на налоговый вычет по процентам возникает только после возникновения права на основной вычет. Если право собственности (или акт приема-передачи) было зарегистрировано годом позже даты получения ипотеки, то на уплаченные за этот период проценты также полагается вычет.

Если гражданин уже вернул налог с покупки жилья, но еще не заявлял проценты, он имеет право сделать это позже.

Какую максимальную сумму налогового вычета можно получить при покупке квартиры в ипотеку (изображение кликабельно)

Правила возврата НДФЛ до и после 2014 года

Поправки в НК РФ, вступившие в силу с 01.01.2014, диктуют новые правила возврата 13% для жилья, купленного после указанной даты. Рассмотрим, какие изменения внесли в закон.

До 2014 года. Если квартира приобретена до 01.01.2014, налог вернут лишь по одному объекту вне зависимости от стоимости покупки. Его максимальный размер – 2 млн. руб. К примеру, если квартира приобретена за 1,44 млн. руб., то оставшаяся часть 560 000 руб. (2 000 000 – 1 440 000) сгорает, и не переносится на будущие объекты. Однако вычет с процентов не ограничен какой-либо суммой. Если выплатили процентов более 3 млн – вернут налог с конечной суммы.

Если супруги приобрели жилье в равнодолевую собственность (50/50), лимит расчета будет общий – 2 млн. руб. Каждый из супругов может заявить на вычет только со своей части, т. е. с 1 миллиона рублей, и получить на руки по 130 тысяч рублей + вычет на проценты. Максимальная сумма, которую выплатят семье, составляет 260 тысяч рублей по основному пункту (13% от 2 млн.), и 13% с уплаченных процентов по ипотеке.

Ни один из супругов больше не сможет получить имущественный вычет с других объектов недвижимости в будущем. Неиспользованный остаток сгорает. Вычет на проценты супруги могут получать ежегодно до тех пор, пока не погасят ипотеку полностью.

После 1 января 2014 года. Если ипотека взята после 01.01.2014, налоговый вычет может быть предоставлен по нескольким жилым объектам, пока не будет достигнут лимит 2 млн. руб. Однако возмещение ипотечных процентов теперь ограничено 3 млн. руб. Воспользоваться налоговым вычетом на проценты можно лишь в рамках одного объекта недвижимости.

Возможна и ситуация, когда гражданин уже получил вычет до 01.01.2014 при покупке жилья без привлечения заемных средств, а вычет по процентам он заявляет в отношении другого жилья, купленного после вышеуказанной даты.

Право на вычет при долевой собственности возникает у каждого собственника жилья. Например, при покупке квартиры, стоимостью более 4 000 000 рублей супругами в долевую собственность, у каждого из них появляется возможность вернуть по 260 тыс. руб. за покупку квартиры (520 тыс. руб. на двоих) и по 390 тыс. руб. за проценты, уплаченные по ипотечному кредиту (780 тыс. руб. на двоих). Расчет показывает, что семья может получить 1,3 миллиона рублей (520 т. р. + 780 т. р.).

Если стоимость квартиры не превышает 2 миллиона рублей, каждый собственник получает свою часть вычета, и в дальнейшем может подать на возврат налога с оставшейся суммы по другой недвижимости, пока ему не выплатят положенный лимит в 260 тысяч рублей. Однако получить вычет по уплаченным процентам нового целевого кредита ни один из супругов больше не сможет.

Принцип расчета величины ежегодного имущественного вычета с примерами

За год заявителю возвращают ровно ту сумму, которая с него удерживалась в виде подоходного налога, если она не превышает максимальный размер имущественного вычета.

Например, квартиру купили за 1,8 млн. руб. (налоговая должна вернуть 234 тыс. руб.), а налогоплательщик уплатил государству за 1 год подоходный налог в размере 40 тыс. руб. ФНС выплатит ему 40 тыс. руб., а остаток 194 тыс. руб. (234 – 40) перейдет на следующий год.

Государство возвращает НДФЛ до того времени, пока не выплатит положенную сумму. Вычет на уплаченные проценты по ипотеке можно также заявить уже с первого года. Однако это выгоднее сделать через несколько лет, когда накопится ощутимая сумма или лимит вычета от стоимости купленной квартиры будет достигнут.

Порядок расчета по процентам аналогичный: если за один год гражданин уплатил подоходного налога в бюджет меньше максимальной суммы вычета, остаток переносится на следующие годы.

Пример. Котельников Ф. Д. 03.05.14 г. оформил целевой ипотечный кредит на квартиру. Ее стоимость составила 1,64 млн. Ранее налоговым вычетом он не пользовался. Соответственно, он заявляет к возврату всю стоимость квартиры и имеет право получить:

1 640 000 р. * 0,13 = 213 200 р.

Однако за 2014 год его зарплата составила 355 тыс. руб. Следовательно, за этот год вернут только 13% от этой суммы:

355 000 р. * 0,13 = 46 150  р.

Остаток переносится на следующий год:

213 200 р. – 46 150 р. = 167 050 р.

ФНС будет возвращать подоходный налог Котельникову Ф. Д. почти 5 лет, если его зарплата не изменится:

213 200 р. / 46 150 р. = 4,62 года.

Потом он может заявить к вычету проценты, даже если их выплата по кредиту еще не закончилась. Предположим, что через 3 года сумма уплаченных процентов банку составила 380 тыс. руб. Зарплата Котельникова Ф. Д. на этот момент 375 тыс. руб. в год. Следовательно, почти всю сумму государство выплатит за один раз:

375 000 р. * 0,13 = 48 750 р.

На следующий год перейдет всего 650 рублей:

(380 000 р. – 375 000 р.) * 0,13 = 650 р.

К этим деньгам можно прибавить сумму уплаченных процентов уже за текущий год, и с них тоже вернуть налог.

Так будет продолжаться до того времени, пока гражданин не получит вычет со всех процентов по ипотеке или сумма не дойдет до планки в 3 млн. руб. Стоит отметить, что у Котельникова Ф. Д. в любом случае останется неизрасходованными 360 тыс. руб. от стоимости самого жилья (2 000 – 1 640). Вычет с этой суммы он сможет заявить, если оформит в собственность другую недвижимость.

Список документов для налогового вычета по ипотеке

Чтобы налоговая одобрила заявление гражданина на вычет, он должен предоставить в инспекцию следующие документы:

1. Копия основной страницы паспорта и страницы с регистрацией.
2. Копия ИНН.
3. Справка 2-НДФЛ с места официальной работы (скачать бланк), если есть подработка – со всех мест. В инспекцию предоставляют оригинал. Справка предоставляется по каждому календарному году, за который планируется вернуть налог.
4. Декларация по форме 3-НДФЛ (скачать заполненный образец или чистый бланк для заполнения) или заявление о получении вычета по месту работы.
5. Если возмещение налога планируется получать по месту работы, заполняют заявление на получение уведомления о праве на вычет для работодателя (скачать бланк для заполнения), и предоставляют его в налоговый орган.
6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности, или выписка из ЕГРП для объектов, оформленных после 15.07.2016.
7. Если налоговый вычет оформляется на ребенка, предоставляют копию свидетельства о рождении.
8. При покупке квартиры супругами, пишут заявление о распределении вычета для недвижимости, оформленной до 01.01.2014. Если квартира оформлена после этой даты, заявление о распределении пишут только при стоимости жилья менее 4 млн. руб.
9. Договор купли-продажи недвижимости.
10. Акт приема-передачи, если квартира приобреталась в новостройке.
11. Расписки продавца о получении денежных средств, если рассчитывались наличными, или банковские выписки о перечислении средств, кассовые и товарные чеки, квитанции к приходным ордерам, подтверждающие перечисление средств.
12. Заявление на налоговый вычет по жилому объекту (скачать) при оформлении вычета через ФНС.
13. Реквизиты банковской карточки или счета, куда налоговый орган перечислит сумму вычета.
14. Договор на ипотеку, график погашения кредита и отчет об уплаченных процентах.
15. Квитанции к приходно-кассовым ордерам, выписки из банка о выплаченных процентах, если планируется заявить их к возврату.

Список документов для получения налогового вычета у работодателя или в налоговой по процентам и с недвижимости при ипотеке (изображение кликабельно)

С указанных выше документов снимают копии. В налоговую приносят и оригиналы, чтобы специалист при необходимости мог их сверить.

2 варианта возврата налога – пошаговая инструкция

Есть 2 варианта возмещения налога – через налоговую службу в конце каждого года, или через работодателя. Разберем каждый из способов подробно.

Через декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговой инспекции

Декларация подается по истечении календарного года, в котором была получена ипотека и оформлено право собственности на недвижимость. Если вернуть всю сумму за один раз не получится, в следующем году снова подают декларацию 3-НДФЛ.

Как выглядит пошаговая схема:

1. Заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ.
2. Если в декларации указана сумма вычета за конкретный период, пишут заявление о налоговом вычете в связи с расходами на покупку недвижимости.
3. Получают справку 2-НДФЛ по месту работы о сумме удержанных налогов за соответствующий год.
4. Подготавливают копии документов, подтверждающих право на жильё (см. перечень соответствующих документов выше).
5. Подготавливают копии платёжных документов, подтверждающих оплату жилья (см. перечень выше).
6. При приобретении недвижимости в общую долевую собственность супругами, подготавливают:

• копию свидетельства о браке;
• письменное заявление о распределении размера имущественного вычета между супругами.

7. Предоставляют в ИФНС по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями перечисленных документов.
8. Инспекция рассматривает документы и выносит окончательное решение в течение 3 месяцев. Если в документах есть ошибки, заявителю звонят или пишут письмо. Однако лучше позвонить лично через 2 месяца после подачи документов, и узнать, все ли в порядке.
9. В случае положительного решения в течение 1 месяца налоговая перечислит деньги на указанный счет.

Отмена удержания подоходного налога у работодателя

Гражданин сразу после оформления права собственности, не дожидаясь, пока календарный год закончится, обращается в налоговый орган для получения уведомления о праве на возмещение НДФЛ по месту работы. Заявление пишут в инспекции, где оно рассматривается в течение 1 месяца. Образец заявления доступен ниже в режиме онлайн просмотра или по ссылке для скачивания: заявление для заполнения.

В случае одобрения ИФНС выдает уведомление о праве на имущественный вычет. Уведомление относят работодателю и заполняют заявление на возмещение налога по месту работы. Работник начинает получать зарплату без удержания подоходного налога. Правило переноса вычета на следующий год такое же, как и в предыдущем способе. Отличие этого варианта – получение денег небольшими частями каждый месяц, а не «кучкой» в конце года.

Как выглядит пошаговая схема:

1. Пишут заявление на получение уведомления для работодателя, подтверждающего право на имущественный вычет в произвольной форме.
2. Подготавливают копии документов, подтверждающих право на возврат подоходного налога (см. перечень выше).
3. Предоставляют в инспекцию по месту жительства заявление на получение уведомления и копии документов, подтверждающих право на вычет.
4. Через 30 дней получают в налоговом органе уведомление о праве на налоговый вычет.
5. Предоставляют уведомление работодателю, на основании которого работодатель перестает удерживать налог с работника.

2 способа, которыми можно вернуть вычет при ипотеке (изображение кликабельно)

Обязательно ли посещать налоговую, или можно подать декларацию 3-НДФЛ онлайн?

Не все знают, что подать документы можно онлайн на сайте Nalog.ru, при этом отпадает необходимость посещения налоговой.

Личный кабинет сайта nalog.ru

Для подачи заявления на налоговый вычет через сайт, нужно иметь доступ в «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц», который можно получить тремя способами:

1. Ввод реквизитов учетной записи сервиса «Госуслуги». Способ подходит только для пользователей, получивших реквизиты доступа к Госуслугам лично в отделении Почты России, МФЦ или другом месте присутствия операторов Единой системы идентификации и аутентификации.
2. При помощи регистрационной карты. Карту получают лично в ближайшем отделении ФНС.
3. При помощи электронной подписи.

Как подать документы в личном кабинете налогоплательщика?

После получения доступа к личному кабинету можно подавать документы на вычет онлайн.

Пошаговая схема подачи заявки:

1. Получение ключа электронной подписи для заполнения декларации на сайте. Его создают в личном кабинете в профиле пользователя. Там же получают сертификат проверки электронной подписи.

Куда нажать, чтобы получить электронную подпись

2. Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ на сайте или в специальном приложении. Ниже есть видеоролик, в котором подробно рассказывается про заполнение декларации за 2018 год.

Куда нажать, чтобы заполнить декларацию 3-НДФЛ

3. Получение справки 2-НДФЛ в бухгалтерии за соответствующий год о сумме удержанных процентов.

4. Заполнение заявления на налоговый вычет с указанием реквизитов счета для перечисления вычета. К декларации прикладывают скан-копии необходимых документов, см. перечень выше.

5. Документы и декларацию, заполненную в онлайн режиме, подписывают электронной подписью и отправляют в налоговую.

Видеоролик о заполнении декларации 3-НДФЛ

Часто задаваемые вопросы

Ответим на вопросы, которые часто задают в отношении получения налогового вычета при покупке квартиры с ипотекой.

Как имущественный вычет распределяется между супругами?

Возврат налога если собственники – супруги, имеет следующие особенности:

1. Налоговый вычет с 2 млн. вправе получить каждый супруг при оформлении совместной собственности. При этом допускается изменить стандартное соотношение 50/50 на любое другое. Например, 0/100% при стоимости квартиры 2,27 млн. руб., вычет в размере 2 млн. руб. может взять только муж, а жена полностью откажется от его использования по этому конкретному объекту.
2. При покупке в общую долевую собственность вычет распределяется в размере фактически понесенных расходов от цены квартиры, то есть не обязательно строго пропорционально долям. Заявлять к возврату можно также 2 млн. с одного объекта. Однако супруги по заявлению о перераспределении понесенных расходов могут поменять соотношение. К примеру, квартиру купили за 3,92 млн., все платежные документы муж оформил на себя, но по заявлению супругов о распределении налогового вычета поровну, жена тоже может получить вычет с этого же объекта (каждому одобрят получение 13% с 1,96 млн.).
3. Имущественный вычет на проценты ипотечного кредита распределяется так же, как и налоговый вычет с «тела» кредита.

Вышеприведенные правила актуальны только при оформлении ипотеки после 1 января 2014 года. До этого времени действовали другие нормы НК РФ, в частности вычет 2 млн. руб. предоставлялся только по одному объекту недвижимости.

Когда можно подавать документы на возврат налога при ипотеке?

Смотря о каком объекте идет речь. Различают 4 распространенных варианта:

1. Если речь идет о покупке в ипотеку готового жилья, то заявлять на налоговый вычет можно после регистрации права собственности.
2. Когда дело касается строящегося жилья, то право на налоговый вычет возникает после получения акта приема-передачи квартиры.
3. При покупке земельного участка или его доли под ИЖС, заявление о возврате излишне уплаченного налога пишут после регистрации права собственности на жилой дом.
4. Заявление на возврат налога с процентов можно подать только после возникновения права на вычет с недвижимости.

Обязательно ли подавать документы каждый год?

Да, но не все. Ежегодно подаются следующие документы:

1. Справка 2-НДФЛ;
2. Копия паспорта при его замене и/или изменении адреса прописки и/или фамилии;
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака, при смене фамилии;
4. Справку из банка о размере уплаченных процентов при получении вычета с ипотеки.

Можно ли получить налоговый вычет с двух квартир?

Можно, если квартира оформлена после 01.01.2014. В этом случае можно получить налоговый вычет с нескольких объектов недвижимости, пока государство не выплатит полную сумму в 260 000 рублей.

Если квартира оформлена до 2014 года, вернуть 13% налога можно только от ее стоимости. Подать на вычет с другой квартиры будет нельзя. Если осталась неиспользуемая сумма, она сгорит.

Заключение

1. Любому налогоплательщику вернут до 260 тыс. руб. от стоимости недвижимости и до 390 тыс. руб. с процентов, уплаченных по ипотечному кредиту.
2. Правила вычета были изменены после 01.01.2014, важно это учитывать при подаче документов на возмещение процентов.
3. Получать налоговый вычет с недвижимости можно до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма (с 2014 года).
4. Возврат налога с ипотечных процентов ограничен 1 объектом недвижимости (с 2014 года).
5. Вернуть налог можно через налоговую инспекцию или по месту работы.
6. Если подать документы в ИФНС в январе, то уже в мае сумма уплаченного НДФЛ за прошедший год будет перечислена на счёт.