Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2024 году

Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. По продаже доли у меня было около 15 клиентов за всё время работы. У каждого была своя причина. Обычно свои доли продают кому-либо для прописки. Это актуально для Москвы. Или долю получили по наследству и дарению, и собственник не хочет проживать в этой квартире. Все написано здесь на моем опыте и моих коллег.

Если вашу долю выкупает один из собственников в квартире, есть отдельная инструкция — продажа доли другому/второму собственнику. Продать арестованную долю нельзя, но разрешено когда другая доля в аресте/залоге. К тому же долю не нужно выделять в натуре или делить лицевой счет.

Без нотариуса не обойтись

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме. И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению. 2) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. Инструкция одинакова для всех и нотариус нужен в любом случае. Более подробно писала здесь.

Преимущественное право покупки

Другие собственники квартиры имеют право преимущественной покупки на покупку доли — п. 1 ст. 250 ГК РФ. То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО. Если другие собственники в течение месяца не купят долю, её можно продавать кому угодно. Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников. Ведь всё равно к нему придется обращаться.

Чтобы продать свою долю НЕ потребуется: 1) Ни согласия других собственников, но нужно сначала их письменно уведомить. 2) Ни согласия прописанных/проживающих в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. Нет дополнительных ограничений или запретов по сделке, если если второй собственник — несовершеннолетний ребенок.

Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам

Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.

Если никто из собственников не собирается покупать, попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Стоит 1 000 — 2 000 рублей. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или с ними нет связи, переходите на следующий этап.

Этап №2 — Ищем другого покупателя

Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.

С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).

Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

• Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
• Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
• Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
• Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Этап №3 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, к любому нотариусу Краснодарского края.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество обслуживания, который он оказывает. Цены у них на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае. Также почти у каждого риэлтора есть знакомый нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит весь план действий и список документов, которые нужно собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон не может его посетить по состоянию здоровья или возраста. Это чтобы оформить доверенность.

Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли

1. Продавцу нужно предоставить свой паспорт и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней указаны ФИО всех собственников квартиры (только если заказать ее на свою недвижимость). Получить её можно в любом МФЦ, стоит 460 рублей — инструкция заказа. Еще нужно сообщить стоимость доли и адрес квартиры, в котором продается доля. На этот адрес и отправляются уведомления. Если собственник проживает в другому известному адресу, его тоже нужно сообщить. За эту услугу нотариусы берут 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Они руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и ст. 86 Основ о нотариате.

   (нажмите на картинку для ее увеличения)

   Выписка из ЕГРН

   
2. Нотариус составляет и через почту отправляет уведомления о продаже. Теперь остаётся ждать МЕСЯЦ. Срок считается с момента доставки уведомления, а не отправки — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Обычно собственники отказываются получать уведомления, но они считаются всё равно доставленными. А почта отправляют уведомления обратно нотариусу по истечении месячного срока.
3. В итоге, нотариус оформляет продавцу свидетельство о направлении/передаче уведомления. Как только месяц прошёл, теперь можно продавать долю, т.е. оформлять у нотариуса договор купли-продажи.

Как и писала выше, другие собственники могут оформить у любого нотариуса отказ от покупки доли, тогда и ждать месячный срок не потребуется — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1 000 — 1 500 рублей. Если один из собственников несовершеннолетний, его отказ от покупки оформляется после получения на это разрешения от органов опеки — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.

А если один из уведомленных собственников все-таки согласится купить долю по цене, указанной в уведомлении? У согласившегося собственника все равно есть только месяц на подписание договора и подачи его на регистрацию. Если не успеет, продавец может продать кому захочет. Простого согласия здесь не достаточно. Некоторые ошибочно думают, что могут потянуть время, если просто дадут свое «согласие». А на самом деле и не собирались покупать.

Если покупатель с продавцом потом сторгуются на цену НИЖЕ, которая указана в отправленных уведомлениях, им придётся 1) Или повторно уведомлять других собственников с указанием новой цены. 2) Или в договоре купли-продажи и расписке указывать старую цену. Не нужно повторно уведомлять остальных собственников, когда доля будет продана дороже, чем в их уведомлении.

Может вообще не уведомлять остальных собственников? Сделку не зарегистрируют на основании пп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Вместе с договором нужно обязательно принести письменные доказательства об извещении.

Этап №5 – Собираем документы на продажу

Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:

• Паспорта покупателя и продавца;

  Если покупателю от 14 до 18 лет, нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

  Если сторону представляет доверенное лицо, его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

• Свидетельство о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН;

  Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, принесите его.

  Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН на объект недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.

• Договор основания;

  Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.

• Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.

  (горизонтальная прокрутка)

  
• Нотариально заверенное согласие супруга продавца, если доля была куплена в им браке, но оформлена только на него одного. Данное согласие можно оформить у того же нотариуса. Супруга продавца нужно предоставить паспорт и свидетельство о браке. Оформление стоит около 1 000 — 2 000 рублей.

• Справка из психоневрологического диспансера;

  Нотариусы редко требуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

  
• Справка из наркологического диспансера;

  Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

• Выписка из домовой книги.

  Она нужна только, если продавец доли будет и дальше проживать (быть прописанными) в квартире после сделки купли-продажи. Официально она называется справка о зарегистрированных лицах или справка о составе семьи. Эта выписка нужна для доказательства, что продавец действительно прописан в квартире. Как получить выписку из домовой книги. Пункт о проживании следует обязательно указать в самом договоре купли-продажи.

  Выписка из домовой книги

  

Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

1. Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее.

   Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

3. Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.

Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию

Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты — ссылка.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Конечно, стороны могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки

На основании поданных документов, регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 3 рабочих дня после приема документов (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Росреестр часто загружен, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

Участникам сделки можно в разные дни придти к нотариусу за документами. Покупателю, как новому владельцу, выдадут новую выписку из ЕГРН. В ней в строке «Правообладатель» будет написано его ФИО. Договора купли-продажи будут с печатью о переводе в электронный вид в виде скан-образа. Печать о государственной регистрации теперь не ставят.

Стоимость услуг нотариуса

Про стоимость оформления нотариального договора купли-продажи доли и как её считать я подробно написала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi (в первом разделе — «Когда договор заверяется в обязательном порядке»).

О налогах

По этой ссылке можете прочитать, какой налог нужно заплатить с продажи доли квартиры, в каких случаях от него можно освободится, как его правильно посчитать и как заплатить.