Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. Общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок - 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ). Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, ФЗ-№214, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.
Что делать, если обнаружены строительные недостатки квартиры, переданной по ДДУ?
- 25 марта 2024
- 20 минут
- 8501
- 18
- Руководитель отдела по работе с физическими лицами
- Стаж: 10 лет
30 декабря 2023 года было опубликовано Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 30.12.2023 по 31.12.2024 года. В связи с этим некоторые положения настоящей статьи могут не применяться в период действия Постановления. Рекомендуем ознакомиться с порядком приемки новостройки в 2024 году по ссылке.
К сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают объекты долевого строительства с нарушением строительных норм. Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия чистовой отделки в помещении и других факторов.
Вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.
В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с положениями ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет, при этом участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Если квартира или иной объект долевого строительства построены с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (строительных норм), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика (часть 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ):
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста);
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов);
- в случае существенного нарушения требований к качеству дольщик вправе расторгнуть договор.
Что же делать в случае, если вы сомневаетесь в качестве строительства?
Как показывает наша практика, фактически в каждой новостройке застройщик допускает нарушение строительных норм, вопрос только в размере допущенных нарушений. Как правило, значительные нарушения застройщики допускают в квартирах с отделкой.
Вместе с тем, некоторые нарушения качества объекта ДДУ не видны дольщику при осмотре, а выявляются при обследовании помещения с помощью специального оборудования (тепловизор, яркометр, шумомер и пр.). При этом раннее обнаружение многих скрытых недостатков помещения помогает дольщику избежать серьезных проблем в будущем (проблем с шумоизоляцией, теплопотерь, избыточной влажности, плесени и т.д.).
Поэтому мы рекомендуем для обследования объекта долевого строительства привлечь специалиста - строительного эксперта с необходимым оборудованием. Стоимость таких услуг значительно меньше выгоды, которую дольщик может получить, обнаружив строительные недостатки помещения вовремя.
Обнаружив строительные недостатки, дольщик может потребовать от застройщика устранения недостатков или уменьшения цены ДДУ. Так дольщик сможет сэкономить деньги на ремонте квартиры. При этом, если дольщик решит уменьшить цену ДДУ, а не ждать устранения недостатков застройщиком, то он сможет распорядиться деньгами по своему усмотрению: устранить строительные недостатки или, например, погасить частично кредит (эксперт подскажет, какие недостатки важно срочно устранить, а какие недостатки необязательно устранять сейчас).
-
Если застройщик не устраняет допущенные недостатки и вы вынуждены обратиться в суд, мы рекомендуем в судебном порядке требовать именно уменьшения цены ДДУ. Получив деньги, вы сможете привлечь строительную компанию и в быстрые сроки устранить "недоделки" застройщика. При этом у вас есть возможность взыскать с застройщика деньги сверх стоимости недостатков (компенсацию морального вреда, значительную неустойку и штраф). Обращаться в суд с иском об устранении строительных недостатков стоит только в некоторых случаях, так как обеспечить исполнение такого решения суда нередко сложнее, чем взыскать деньги с застройщика. Например, если допущенные нарушения относятся к общедомовому имуществу и только застройщик может устранить такие нарушения (в нашей практике встречались ситуации, когда застройщик допустил нарушения при выполнении фасадных, кровельных или фундаментных работ, при этом данные нарушения повлекли проблемы в отдельных помещениях дольщиков).
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Пошаговая инструкция для взыскания с застройщика компенсации стоимости строительных недостатков (уменьшения цены ДДУ)
Шаг 1. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества
Обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).
Не позднее чем за 3 рабочих дня (если застройщик зарегистрирован в том же регионе, где находится объект недвижимости) или за 5 рабочих дней (если объект и застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования квартиры (иного объекта недвижимости) уведомьте Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалист.
Рекомендуем направлять уведомление застройщику телеграммой. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России).
По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с указанием причин возникновения недостатков, стоимости восстановительного ремонта (к заключению прикладывается смета со стоимостью материалов и восстановительных работ).
Шаг 2. Направьте застройщику претензию с приложением копии заключения
В претензии укажите ваши требования к застройщику. Если в вашем ДДУ не предусмотрен иной порядок, то вы можете обратиться к застройщику сразу с требованием об уменьшении цены договора. В некоторых ДДУ предусматривается, что дольщик при обнаружении недостатков вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков и только при неисполнении данного требования обратиться с требованием об уменьшении цены. Если ваш ДДУ содержит такие условия, то необходимо отправить сначала требование об устранении строительных недостатков в срок, указанный в ДДУ, а затем, если застройщик не устранит недостатки в срок, направить претензию с требованием уменьшить цену ДДУ.
Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. Укажите в претензии разумный срок для исполнения требования (исходя из практики, разумным сроком для выплаты компенсации является 10 дней с даты получения претензии).
Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации строительных недостатков с застройщика
Если застройщик не исполнит требование добровольно, то подайте иск в суд.
До подачи иска в суд в связи с обнаружением строительных недостатков дольщику необходимо:
а) определить подведомственность и подсудность дела
Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс. руб) или в районный суд (в иных случаях). При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности - залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена.
б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате
-
Что можно взыскать с застройщика при уменьшении цены ДДУ в связи с обнаружением строительных недостатков?
- компенсацию строительных недостатков (заявляется с соответствии с заключением строительного эксперта, но может быть изменена по результату судебной экспертизы, если она будет назначена судом, как в меньшую, так и в большую сторону);
- неустойку за нарушение срока выплаты цены ДДУ (не стоит путать данную неустойку с неустойкой за нарушение срока передачи объекта, это разные неустойки за разные нарушения, в данном случае взыскивается неустойка в соответствии с Законом о защите прав потребителей);
- компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд);
- штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей
Дольщик-физическое лицо при обращении в суд в данном случае может взыскать с застройщика:
Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).
В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.
в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения
г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копи ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу.
После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.
Важно: Если выполнение работ по отделке помещения предусмотрено в отдельном договоре подряда, то при обнаружении недостатков качества выполненных работ и нарушении срока их выполнения дольщику необходимо опираться на Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей (если дольщик - физическое лицо), а не на нормы Закона № 214-ФЗ.
Шаг 4. Исполнение решения суда о взыскании компенсации строительных недостатков
Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика - это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.
Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.
После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов.
Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ.
При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.
Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости строительных недостатков объекта долевого строительства (если сумма компенсации более 300 000 рублей и просрочка более 3 месяцев), есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.
В целом процедура взыскания компенсации строительных недостатков объекта ДДУ в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.
Шаблоны документов для взыскания с застройщика компенсации за строительные дефекты
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
- Приемка новостройки специалистом и консультации юриста при приемке
- Строительная экспертиза квартиры в новостройке
- Взыскание с застройщика компенсации за строительные недостатки
- Взыскание с застройщика неустойки за просрочку по ДДУ
- Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
- Признание права собственности через суд
- Проверка застройщика и новостройки
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Иные споры с застройщиком и услуги юриста по ДДУ
- Услуги риэлтора по сопровождению сделок с недвижимостью
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте